王健林支付巨额剥离成本！终于将房地产业务从万达商管集团剥离，为什么王健林再卖境外资产是真的吗李嘉诚退出房地产，为何王健林也急抛售房产，是为了转型吗

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王健林支付巨额剥离成本！终于将房地产业务从万达商管集团剥离，为什么

他想玩“空手道”，昨天刚好看到一个视频，他讲赚钱最高境界是空手道，他打比方，迪士尼模式，靠授权就可以赚很多钱，这就是空手道。正是因为这个想法，认为房地产投入大回报少，决定放弃房地产。这点与做电商是同逻辑，他认为电商属于空手道赚钱的范畴，当然，万达电商没做成功。万达坚决做商业地产，不计成本投电影行业，收购海外影视公司，发展电影院生意，都是“一次投入后续坐收现金”的生意经，一劳永逸型。

但是事实证明，这些生意都没赚到钱。可以查看万达电影。万达迟迟不能上市都说明盈利不行，否则早上市了。

其实房地产公司，排名靠前的几家，过的很滋润数据是惊人的。

万达不看好的地产，似乎有道理，但是数据证明，没道理。其它的地产公司，这几家大型的，赚取利润很高，这些数据，实实在在证明万达把能够赚钱的房地产业务给剥离，而赚不到钱的商业地产使劲投入，越投心里越难受，像任我行修炼吸星大法，停不得，修炼的后遗症越来越厉害，可是退不了，这是多么痛的领悟。碧桂园三年加起来赚721.81亿元，万科三年赚828.7亿元，恒大三年加起来赚667.82亿元，保利地产三年加起来赚469.5亿元，招商蛇口三年加起来赚370.4亿元，万达地产三年加起来赚了9个问号，这些问号的含义是如何还利息。

有人可能说，以后地产赚不了。问题是，万达前三年赚不了，未来三年就会比前面讲的六家地产公司赚钱？没有的事，网购每年高增长，其中就包括抢了万达广场的生意。地产商的生意，电商抢不了，该买房必须买房，这就是房地产商的生意，而不是商业地产的生意！

再找一个万达系的非房地产生意，属于“空手套”生意的看一看，以万达电影为例，这个就是建个电影院，坐收票房分成的空手套生意。2019年三季度，万达电影贷款总额67.13亿元，净利润三个季度只有8.29亿元，营业收入前三季度115.9亿元。商誉134.53亿元，总资产320.8亿元，商誉巨大，贷款巨大。这些数据看得出有空手道的境界。

万达从转型商业地产开始，就开始做赚面子不赚钱的生意了，大而不强，指财务不强，非良性扩张。

李嘉诚退出房地产，为何王健林也急抛售房产，是为了转型吗

李嘉诚逐步退出房地产业，主要有三个原因：一是，李嘉诚老了，现在已经都90岁了。前些年，他在考虑，要在自己退休之前，把自己的商业帝国的结构调整更加健康、可持续发展一些，这样他在传位长子李泽矩时，就有一个处于一个良好状态的长实集团。

二是，李嘉诚的小儿子李泽楷要到海外去发展，所以抛售国内房产就是为了筹集资金，帮助小儿子李泽矩完成投资海外资本市场的雄心。这些年李泽楷在购买欧洲国家的基础设施。比如英国的船坞、能源、地铁、电厂的股份或者就直接控股，而到欧洲去投资基础建设，虽然不可能一夜暴富，但是基建投资有着较为稳定的收入回报。

三是李嘉诚不看好国内和香港的房地产市场，其实他投资国内拿到的土地和楼宇都很便宜，而经过了房价几年上涨，李嘉诚觉得自己在内地的房产价格已经翻了好几倍，面对国内瞬息万变的房地产形势，他想一点点退出，争取的房地产泡沫破裂全身而退。李嘉诚有句名言，在投资方面只吃鱼身，不吃鱼尾。他是不会去赚中国房地产的最后一个铜板，因为风险太大，不值得了。

而万达王健林，他抛售房产是最近一二年才开始的，我概括了以下几个因素：一是随着电商和同质化竞争激烈，商业地产不好混了，做好了商业地产项目后就会面临招商难问题，而商业地产又消耗掉了王健林大量的现金流，万达已经到了不转型不可的地步了。

二是，万达在经过疯狂扩张，迅速壮大之后，王健林意识到重资产运营负担太重，轻资产运作更适合万达的现状。万达的债务总额已超过万亿，如果再进行扩张，风险系统数连外行人都看得出来。如何降低高负债乃是当务之急，那么，只有抛售手中的不赚钱酒店房产、商业地产等项目，及早回笼资金，万达未来向轻资产化运营。

三是，万达虽然想着要转型，近年来也做过电商、百货都以失败告终。现在王健林想出来一个办法，就是让其他老板出钱，万达替这些老板选好的地段、再替别人做商圈，然后再替别人把商圈出租出去，万达再从中获取收益。在王健林看来，由重资产转向轻资产刻不容缓。所以，万达手捏着那么多房产就没啥必要了。当然，万达并非全线退出房地产，只是降低了房地产业务所占的比重。

李嘉诚退出房地产，准确的讲是缩减房地产业务，李嘉诚旗下的房地产公司目前仍在经营房地产开发业务，而前几年抛售国内物业，主要是内部发展业务中心有关，他加大了对欧洲国家的投资，领域广，涉足了天然气，水电，城市建设等，这些领域都是基础领域，非常重要，市场前景广。公司战略发生改变，自然需要资金的支持，因而缩减了房地产业务，抛售物业获取现金。

而王健林抛售房产则是多方面原因，和李嘉诚情况很多不一样。

一、万达前几年不断扩展，自持物业太多，资产太重，已经拖累公司的发展，因而不得不减轻资产。

二、万达不断扩大版图，到处收购，负债太大，已经超过万亿。负债过大公司绝对危险，处理房产，降低负债，让公司回到安全区。

三、万达前几年都着手转型，开始做文旅，电影，娱乐文化，公司定位也随着改变，把公司打造成管理输出型服务公司。因而缩减地产业务，也是转型需要，在一直扩展下去，没法实现转型。

四、万达商业去年虽然抛售文旅和酒店业务，但万达广场地产业务仍是万达核心业务之一。

五、房地产发展趋势因素，过去万达模式已经不灵了，商业模式在改变。万达也在尝试做电商，万达百货，但都以失败告终。

万建林抛售房产是万达多方面因素导致的决定，转型只是其中之一而已。

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春江水暖鸭先知，房企总是能最先捕捉到楼市的走向信号。先说结论吧，也不能全说是为了转型，主要还是响应中央的的号召。房住不炒、限购、调控依旧是现阶段的主旋律，在加上房地产税出台、取消预售制、空置税的声音不断，楼市调控的周期还要多长并不好说。

有数据统计，李嘉诚近3年卖掉了800亿的资产，尤其是内地的资产，目前李嘉诚在内地的房产几乎不剩下什么了。

去年7月，王健林把13个文旅项目和76个酒店卖给了融创，其实有数据显示，王健林已经卖掉国内近8成项目，国内轻资产的目标持续前进中。

我们再来看看其他房地产商们的动作。

融创行政总裁曾表示，2018年融创将成立专门的文旅集团，与地产分开，10月29日晚融创中国发布公告，将持万达文化100%股权。

潘石屹从2014年以来售出旗下资产套现236亿元，现在更是整天以摄影师身份自称，给各个企业家拍摄人物照，办办影展。

恒大收购FF汽车，虽然出了些事，但是房地产方面的动作也放缓了，主攻科技领域及慈善。

碧桂园的机器人谷、科技小镇逐渐出现在人们眼前，最近慈善捐款也高调了起来。

万科做长租公寓整上瘾。

嘉凯城之前也发布公告，第二主业转型电影院线。

等等。

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消失的首富王健林，万达究竟该如何转型

2018年万达集团年报显示，万达国内资产占比93%，海外资产占比7%，这个数字可以让“万达大部分资产已转移海外”的谣言不攻自破。

万达集团转型做服务型企业已经是挺久之前提出来的转型目标了。

万达去年一系列大刀阔斧的动作看，万达业已实现成功转型。一方面，大手笔转让文旅项目、酒店资产;另一方面，新开业万达广场49个，其中轻资产项目24个。另据统计，文化产业收入占万达集团总收入的28%，已是万达另一个支柱产业。

以从房企转型为服务业企业为例。众所周知，服务业是国民经济的重要产业，服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。但是，相当长时期，我国服务业发展相对滞后，直到2013年，服务业增加值占GDP的比重才首次超过制造业，达到GDP的46%，但这与发达国家服务业占比一般达到70%以上相比还有较大差距。

　　万达转型服务型企业，已为世人所深切感知。比如，作为万达核心资产的万达广场，不只是商场，更是人们社交与生活的中心。

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